וודא כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" בינך לבין הקבלן, יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד משמעי.
זכור! יקשה עליך מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל-פה, אם אינם מצוינים בכתב בחוזה.
אל תחתום על סעיף בחוזה המאפשר לקבלן "לשנות", "לדחות", "לקבוע" וכו', על דעת עצמו, בלא לקבל את הסכמתך.
בדוק כי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני, באופן מפורט ומדויק.
6. בקשות לשינויים
וודא כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לך לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. וודא שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה.
דאג כי כל בקשה שלך לשינויים או תוספת בדירה תעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר - דאג כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו (אם בכלל). החתם את הקבלן על ההעתק שנשאר ברשותך.
ברר מראש עם הקבלן האם תידרש לשלם עמלה עבר התקנת אבזרים שאתה תספק. ברר את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת.
7. נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר
מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה.לפיכך, בעת שהנך מנהל משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב כיצד הנושאים הבאים ואחרים מופיעים בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה.
א. חנייה
בדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדוק האם נמכרת לך חנייה צמודה ו/או מקורה. במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי הקבלן ייחיב אותך לרכוש מקום חנייה, כתנאי לקבלת המפתח.
במקרה שמספר מקומות הנחייה קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הקבלן ימכור לחלק מהדיירים מקומות חנייה, בעוד ששאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה.
ב. דוד שמש
על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת.
וודא כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.
ג. פיתוח
"הוצאות פיתוח" הנן מושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכו'.
בדוק האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. והיה ואינן נכללות במחיר, וודא מראש ובכתב מה יהיה הגובה המדויק של תשלום עבור "פיתוח".
ד. חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון
בדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות החשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.
עמוד על כך, שפרט להוצאות עבור חיבור דירתך (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחוללו עליך תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות.
ה. גינון, אנטנת טלוויזיה
בדוק האם הקבלן התחייב במפרט לספק לך גינון, אנטנת טלוויזיה או חיבור לכבלים מושלמים או רק "הכנה" להם. בדוק את תוכניות הגינה, שבילים, השקיה, צמחיה וכו' וכן כמה ערוצים יש באנטנת הטלוויזיה.
ו. מס ערך מוסף
בדוק האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שמא תידרש לשלמו בנוסף על הסכום הנקוב בחוזה.
ז. רכוש משותף
בדוק אילו חלקים הוצאות מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדוק כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף - הכניסה לבניין, מחסנים, חניות, גישה לגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויות על שטחים אלו. לידיעתך, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור
להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.
ח. הערת אזהרה
עליך לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת ממך לרשום הערת אזהרה וזאת אפילו אם ניתנת לך בטוחה אחרת. הוראה כזו הנה תנאי מקפח ובוטלה על ידי בית המשפט העליון.
ט. איחור במסירה
וודא שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה.
עליך לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הינו סעיף מקפח (לפי פסק דין אחר - שלושה חודשים).
שים לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, האם נקבע בחוזה פיצוי נאות לרכוש.
פיצוי נאות יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, או לפחות שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה.
י. קבלת הדירה
הימנע מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למפרט.
יא. רישום בטאבו
דרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמך במשרד רישום המקרקעין. וודא שלא יוכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון - רישום בטאבו תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה וכו'.
שים לב האם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה.
רצוי כי לוח התשלומים שלך לקבלן לא ינקוב במועדים לפני "לפי שנה" בלבד, אלא יהיה קשור גם בהתקדמות הבנייה, שאם לא תעשה כן, אתה עלול לגלות ששילמת כבר 90% ממחיר הדירה, בעוד שישנו פיגור בבנייה ומועד מסירת החזקה עודנו רחוק.
8. הבטחת השקעה
עמוד על כך כי כל הכספים שאתה משלם על חשבון הדירה הנבני ת, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974.
בהתאם לחוק הנ"ל נאסר על המוכר לקבל למעלה מ 15% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את השקעתך באחת מן הדרכים הבאות:
א. מסר לך ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידך, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי
כונס נכסים - שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.
ב. ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה, כאמור בפסקה א' לדעיל, וודא כי דמי הביטוח שולמו מראש.
ג. שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך, להבטחת כל הכספים כאמור בפסקה א' לעיל.
ד. רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות על צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.
שים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא התקדמות הבנייה, בניית מחיצות וכו'.
ה. העביר על שמך את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר - כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.
ערבות בנקאית היא הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה.
יש לבדוק היטב לפני החתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות רוכש הדירה ושמירת ערך כספו.
תשלום עבור הבטוחה: החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה. שאלת ההוצאות הנה נושא למשא ומתן חופשי בינך לבין הקבלן בטרם תחתום על החוזה.
9. תשלומים לפי התקדמות הבנייה
דע כי בהתאם לתקנה 1 לתקנת המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה (תשל"ה-1975, אם הביטחונות שניתנו לך אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח (כמפורט בסעיף (8א) או (ב) לעיל, הרי למרות מועדי התשלומים
שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:
א. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים - שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת הסכם - 40% ממחיר הדירה.
ב. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל - 20% נוספים
ג. עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט 15% נוספים
ד. עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ 15% נוספים
ה. עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר 10% נוספים
זכור! אי קיום הוראות סעיף 8 על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית ואם אתה הצד הנ פגע, הנך זכאי.להגישו תלונה פלילית למשטרה.
10. הבטחת עליית ערך הדירה
לתשומת לבך, חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא דן בשמירת ערך ההשקעה על ידי הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם זכותך המלאה, כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לך, תהיה צמודה למדד.
11. תשלומים
עמוד על כך כי כל תשלום שאתה משלם על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר יעשה באמצעות המחאה (שיק), וכי תקבל קבלה עבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ופרטי התשלום.
12. בעת הבנייה
עקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה על ידי מהנדס מומחה, רצוי לפי הריצוף.
אל תנהל משא ומתן עם קבלני משנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.
13. קבלה מסודרת של החזקה בדירה
אל תהיה להוט לקבל את החזקה בדירתך - עד כדי פזיזות. עמוד על כך כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש.
רצוי לקבל את החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן, על מנת שתוכל לראות האם יש פגמים.
הקפד לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידך או על ידי בא כוח מקצועי מוסמך - רצוי מהנדס.
דאג לעריכת פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן האופן בו יתוקנו ומועדי תיקונים.
אם לאחר קבלת הדירה תמצא ליקויים, פנה לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים.
נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.
14. אחריות הקבלן
על פי התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:
א. תקופת הבדק - שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי כמפורט להלן:
(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים
(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים
(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנ ים
(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים
(5) שקיעת מרצפות בקומת הקרקע - שלוש שנים
(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים ובשטח הבניין - שלוש שנים
(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים
(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים
(9) אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית - שנה אחת.
ב. תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום בתקופת הבדק.
ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב לתיקון הליקויים שהתהוו באשמתם.
על פי החוק כמפורט לעיל. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישת החוק ולקצר את תקופת הבדק או את תקופת האחריות.
מס רכישה - כשמו כן הוא מס שמשולם לאוצר קופת המדינה בגין עסקת הרכישה, ומוטל על כל רוכש דירה למגורים, כדי שלא יידרש לשלם מס נוסף לאוצר המדינה בגין רישום הדירה בטאבו. הרוכש דירה שתשמש כולה או ברובה לעסק ולא למגורים ו/או הרוכש דירה מקבלן שבנייתה טרם נסתיימה ואין התחייבות מצד הקבלן לסיים את בנייתה, אין היא נחשבת לדירת מגורים, ושיעור מס הרכישה עליה יהיה כמו על קרקע 5% משווי הרכישה.
שיעורי המס רכישה המוטל על דירה מגורים יחידה
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד שהוא תושב ישראל וזו דירתו היחידה הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה (למעט חריגים שיפורטו בהמשך):
שיעור המס על החלק הראשון משווי הדירה הוא 0.5%
שיעור המס על החלק השני משווי הדירה הוא 3.5%
שיעור המס על החלק השלישי משווי הדירה הוא 5%.
16.שכר טרחת עורך דין
על פי כללי לשכת עורכי הדין ( התעריף המינימלי המומלץ), התש"ס- 2000, שכר טרחתו המינימלי של עורך הדין עומד על 1% מ 439,370 ₪ הראשונים של השווי ועוד 0.75% מסכום השווי העודף על 439,370 ואילו בדירת מגורים הנרכשת מקבלן, שכר טרחת עו"ד הינו 1% משווי הדירה הנקוב בחוזה. (ניתן למצוא עו"ד שלוקחים 0.5% מסכום השווי).
17.שכר טרחת מתווך
שכר טרחתו של המתווך תלוי, מצב השוק, במצב הנכס, יכולת המיקוח שלכם. מקובל שככל שהנכס יקר יותר, אחוזי התיווך נמוכים יותר. בדרך כלל שכר טרחתו של מתווך הינו עד 2% ממחיר העסקה והיום יש לא מעט מתווכים שמסתפקים אף ב 1% מחיר העסקה. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996, מחייב את המתווך להחתים אתכם על מסמך בכתב שבו כתוב כי אתם מזמינים את עבודת התיווך. אם למשל, המתווך דיבר אתכם בטלפון או אף הראה לכם בעצמו דירות אך לא החתים אתכם על מסמך בכתב, הוא לא יוכל לטעון אחר כך, שתיווך בעסקה ושכרו יהיה תלוי רק ברצונכם הטוב. לא די בכך, ההסכם חייב להיות לא רק בכתב אלא גם חייב להיות מפורט, מכוח תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז 1997, כאשר לפחות כל הנקודות הבאות חייבות להופיע בו, כדי שיהיה מחייב: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח, סוג העסקה (שכירות, מכירה, קניה) , תיאור הנכס, מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך והאם הוא כולל מע"מ.
נערך ע"י עו"ד דורון רוזנבלום, הנדסאי בנין
