פורטל בניה נבונה - נוהל ניהול ופיקוח

ברורים עם המזמין לגבי הפרויקט בהתייחס לאופי, פונקציה, היקף, מיקום, תקציב ולוחות זמנים.
ריכוז הכנת איפיון (פרוגרמה) על ידי צוות מקצועי, בהתאם להנחיות ולאישור המזמין ועדכנו בשלבי התכנון והביצוע, במידת הצורך. הכנת ממסכי ההתקשרות עם הצוות המקצועי ואישור חשבונותיו.
הצעה והתייעצות עם המזמין, לגבי צוות של מתכננים ויועצים המתאימים מבחינה מקצועית ומסוגלים לעבוד בתאום מלא ביניהם.
קביעת מסגרת תקציבית מאושרת.
קביעת לוח זמנים לתכנון, מכרזים וביצוע.
ניהול היועצים לתכנון הפרויקט על פי הפרוגרמה,לוחות הזמנים והתקציב.
בדיקת חלופות תכנון.
בקרת איכות התכנון לסטנדרטים מקצועיים.
ייעוץ בקשר לתכנון בהתחשב בשיטות ביצוע, עמידה בלוח הזמנים של הביצוע, ואיכות הביצוע
ליווי וקידום תהליכי רישוי.
דיווח שוטף למזמין.

קביעת שיטת המכרזים:

הנחיית היועצים להכנת ועריכת החומר למכרזים והאומדנים.
סיוע בהכנת ובעריכת החומר למכרזים.
ביקורת המכרזים והאומדנים.

ניהול בשלב קבלת ההצעות לביצוע:

ריכוז רשימת קבלנים להגשת הצעות בהתאם לפרוייקט ולשיטת הגשת ההצעות לביצוע, בתאום עם המזמין, המתכננים והיועצים והמפקח באתר.
העברת אינפורמציה כוללת, מקצועית ואמינה לקבלנים באמצעות חומר המכרז, סיור קבלנים, מתן תשובות והבהרות זהות לכל המשתתפים במכרז.
בדיקת ההצעות והשוואתן על פי כלי מידה אחידים לכל הקבלנים.
בדיקת ההצעות והתאמתן למסגרת התקציבית.
ניהול משא ומתן עם הקבלנים תוך הצגת נתוני אמת.
המלצות למזמין לבחירת הקבלן הזוכה.
עדכון האומדן התקציבי ולוח הזמנים על פי הסיכומים שהושגו עם הקבלנים.
ניהול החתימות על מסמכי חוזה הביצוע, על ידי הקבלן והמזמין.

ניהול בשלב הביצוע:

קביעת נוהלי עבודה בין הגורמים השונים: קבלן, מפקח, מזמין.
ניהול ישיבות אתר עם המזמין, הקבלנים, המפקח והמתכננים, כדי להבטיח מעקב ותיאום בין הגורמים השונים, בנושאי איכות הביצוע, לוח הזמנים, עמידה בתקציב.
ניהול הפיקוח על הביצוע, מעקב אחר רישום ותיעוד הפרויקט ביומני עבודה, התכתבויות, תוכניות, בדיקות איכות, פיקוח עליון של היועצים, בדיקת כמויות ואישור חשבונות.
מעקב ושמירה על המסגרת התקציבית.
מעקב אחר לוח הזמנים.
דיווח שוטף למזמין וקבלת אישורו לשינויים דרושים.
תיאום בין הקבלנים והמתכננים בנושאי הביצוע, טיפול בהשלמת תכניות ופרטים החסרים לביצוע על ידי המתכננים, העברת אינפורמציה בין הגורמים השונים.
בירור תביעות הקבלנים, משא ומתן על חריגים ואישור חשבונות שוטפים.
טיפול בבירורים בין המזמין והקבלנים, היועצים והקבלנים ומתן הנחיות לביצוע הפרויקט בהתאם לסיכום הבירורים הנ"ל.
בדיקה ואישור חשבונות המתכננים והיועצים לגבי פיקוח עליון ו/או תכנון שינויים שנדרשו במהלך הביצוע.
ליווי סיום הבניה ותהליך המסירה למזמין עד קבלת תעודת גמר.
מעקב אחר טיפול המפקח, הקבלנים והמתכננים במהלך שנת הבדק.
הוצאת תעודת סיום לפרויקט בהתאם לחוזים השונים ועל פי החוק.

2.2 סמכויות מנהל הפרויקט

סמכויות מנהל הפרויקט באות לידי ביטוי כבר בשלב התכנון ועליו להיות בעל ניסיון בניהול צוות מתכננים בכל הרמות והמקצועות וידיעת הפרויקט על מנת להגיע לשלב המכרז והביצוע עם תכנון ברמה הגבוהה ביותר למניעת כשל ובעיות.
למנהל הפרויקט אחריות מטעם המזמין לניהול תכנון הפרויקט על פי הפרוגרמה, בלוח הזמנים ועל פי המסגרת התקציבית.
סמכויותיו כלפי היועצים נובעות גם מהאחריות שלו לשמור על רמת ואיכות התכנון, מנהל הפרויקט צריך להפעיל את סמכויותיו על המתכננים כדי להשיג את התוצאות בהתאם למטרות הנ"ל.
למנהל הפרויקט אין סמכות לשנות את החוזים עם המזמין ו/או עם הקבלן.
מנהל הפרויקט יכול להפעיל את סמכויותיו כאמור בחוזה. אם עליו לקבל את אישור המזמין לפני הפעלת סמכויות מסוימות, אזי הדרישה לקבלת אישור מוקדם כאמור צריכה להיות מעוגנת גם בהסכם עם הקבלן. המזמין לוקח על עצמו שלא לכפות אילוצים נוספים כלשהם על סמכויות מנהל הפרויקט מעבר לאלו המוסכמים עם הקבלן.
מנהל הפרויקט יהיה אחראי לכך שכל מתכנן יצהיר ויחתום שהתכנון שלו נעשה על פי התקנות והחוקים הרלוונטיים למקצועו.

סמכויות מנהל הפרויקט הן כדלקמן:

2.2.1 בשלב התכנון:

הכתבת לוחות זמנים לתכנון.
קביעת סדרי עדיפויות.
דרישה לשינויים והתאמות תכנון אם התכנון לא עומד בתקציב.
דרישה לתכנון פרטים להבהרת התכניות לצורך תמחור נכון ולביצוע.
אישור חשבונות יועצים.

2.2.2 בשלב המכרזים:

ניהול משא ומתן עם קבלנים.
החלטה על פיצול מכרזים.
המלצה על קבלן זוכה.

2.2.3 בשלב הביצוע:

קביעת סדרי עדיפויות לביצוע.
מתן הנחיות לקבלנים לקידום הביצוע בהתאם ללוח הזמנים.
שילוב היועצים בפיקוח עליון.
קביעת רמת איכות הביצוע.
בירור תביעות קבלנים.
ייצוג המזמין והיועצים מול הקבלנים.
ייצוג הקבלנים מול המזמין והיועצים.
קביעת הצורך של הקבלנים בתגבור כח אדם וציוד.
אישור חשבונות הקבלנים.
דרישה למינוי אחראי בטיחות מטעם הקבלן .
בדיקה של מילוי הוראות ותנאי החוזה ע"י הקבלן .
החלפת הקבלן בקבלן אחר במידת הצורך (בהתאם לתנאי החוזה).
קבלת המבנה מהקבלן.
הוצאת תעודת גמר.
ביקורת שנת בדק.
מתן הוראות לשחרור ערבויות.

המפקח:

המפקח הוא הגורם המחבר בין מנהל הפרויקט, המתכננים (במסגרת פיקוח עליון), הקבלנים ושאר הגורמים המעורבים בשלבי ביצוע הפרויקט, תפקיד המפקח ומנהל הפרוייקט יכול שיהיו שתי מגבעות על ראשו של אותו אדם. ביחסים בין המזמין לרשות, עיקר תפקידו של המפקח הצמוד היא לוודא כי עבודות הבנייה בוצעו בהתאם לתנאי ההיתר, חוק ותקנות שהותקנו לפי חוק.

על המפקח הצמוד לוודא דיווח לרשויות התכנון על התקדמות הבנייה לפי שלבי הביקורת המצוינים בתנאי ההיתר
ניהול יומני עבודה יומיים.
בדיקה ואישור תוכנית ארגון אתר.
קביעת נהלים לעריכת לוח זמנים.
בדיקה ואישור לוח זמנים לביצוע.
בדיקה ואישור של עדכוני לוחות זמנים תקופתיים.
רישום הפעילויות המתבצעות באתר ותיעודן בלוח הזמנים וביומני עבודה.
חוליה מקשרת למעקב אחר התקדמות הביצוע, צבירת פיגורים הנחיות להאצה וכו'.

3.1. מטלות המפקח בהתארגנות לבניה

עיקר תפקידו של הפיקוח הצמוד בהתארגנות לבניה הוא בפיקוח על כי תחילת התהליך הוא נכון ומתועד.
השתתפות במסירת השטח על ידי המודד של היזם למודד של הקבלן.
פיקוח ואישור מתווה + ביצוע מדידות לפי דרישת הרשויות.
בדיקה ואישור תוכנית ארגון אתר (שיתוף עם מנהל הפרוייקט).
בדיקה ואישור לוח זמנים של הקבלן לביצוע (שיתוף עם מנהל הפרוייקט).
דיווח לרשויות על שלבי הביצוע ההתחלתיים.
תיאום עם הרשויות לגבי התחברויות שונות (שיתוף עם מנהל הפרוייקט).

3.2. ביצוע הפרוייקט בהתאם למפרטים:

עיקרי תפקידו של הפיקוח הצמוד הם לוודא כי התוצר יהיה בהתאם למתוכנן ובאיכות הנדרשת על פי המפרטים והתוכניות.
בדיקת טיב העבודה ומתן הוראות לביצוע תיקונים במקומות שלא בוצעו בהתאם לתכנון.
בדיקת טיב החומרים. הוראות לביצוע בדיקות מעבדה, קבלת תוצאות הבדיקות וניהול מערך ביקורת איכות ראויה.
תיקון טעויות במפרט, השלמת המפרט וביאורו לקבלנים.
מעקב אחר ביצוע מערך הבדיקות של הקבלן.
אישור שיטות ביצוע, חלופות לשיטות ביצוע ושווה ערך לחומרים וטכנולוגיות בשיתוף מנהל הפרויקט ומתכננים.
מתן הנחיות והסברים משלימים לקבלנים בשטח על שיטות הבצוע, טכנולוגיות וכד'.

3.3. מטלות המפקח בקשר בין המזמין לקבלנים:

בשלבי הביצוע ועד גמר שנת הבדק, הפיקוח הצמוד הוא החוליה המקשרת בין היזם לקבלנים. תפקידו העיקרי להוות צינור להעברת אינפורמציה, ליישום החלטות, למתן הנחיות היזם, ולהעברת בקשות וצרכי הקבלן. להלן עיקרי תפקידי המפקח בקשר בין היזם לקבלנים.
מתן הוראות בכל הנוגע לביצוע העבודה.
אישור ופסילת ציוד.
אישור או פסילה ו/או החלפה של חומרים וציוד לביצוע הפרוייקט.
קביעת סדר קדימויות בביצוע העבודה על פי צרכי היזם.
אישור שלבי ביצוע וביקורת איכות בתהליך.
אישור דוגמאות בכל שלבי הביצוע בשיתוף יזם, מתכננים, ומנהל הפרוייקט.

3.4. מטלות המפקח בקשר בין הקבלנים למתכננים:

בשלבי הביצוע ועד גמר שנת הבדק, הפיקוח הצמוד הוא החוליה המקשרת בין הקבלנים למתכננים. תפקידו העיקרי להוות צינור להעברת אינפורמציה, ליישום החלטות, למתן הנחיות המתכננים, להעברת בקשות וצרכי הקבלן. להלן עיקרי תפקידי המפקח בקשר בין היזם למתכננים.
העברת תוכניות לקבלנים.
ריכוז שאלות ובעיות של הקבלנים והפנייתם למתכננים.
מעקב אחר מתן התשובות מהמתכננים לקבלן.
תאום בין קבלנים למתכננים בשלב הביצוע.

3.5. מטלות המפקח בהתחשבנות הכספית מזמין – קבלן:

תפקידו של הפיקוח הצמוד ומעמדו צריך להיות דומה לזה של רואה חשבון בעריכת המאזן .

תפקידי הפיקוח בנושא בדיקת ואישור חשבונות הינם כדלקמן:

בדיקה ואישור כמויות.
בדיקה ואישור וחשבונות חלקיים .
אישור עבודות רג'י באתר.
בדיקה ואישור של עבודות נוספות ומחירים חריגים.
קיזוזים בחשבונות בהתאם לתנאי החוזה.
מתן פקודות שינויים (הגבלה בסכום בהתאם לסמכויות מוגדרות מראש וברורות ליזם, לקבלן, למנהל ולמפקח).

3.6. מטלות המפקח במסירות של הפרוייקט למזמין:

תפקידו של המפקח הצמוד מסתיים לאחר שנת הבדק. להלן עיקרי המטלות של הפיקוח הצמוד בשלב המסירות עד סיום שנת הבדק.
השתתפות בסיורי מסירה, תיעוד ושמירה של פרוטוקלי המסירה.
מתן הנחיות וקביעת סדרי עדיפויות ולוח זמנים לתיקונים בשלב המסירה ובתום שנת הבדק.
מתן הנחיות והוראות טכניות באשר תיקון הליקויים בשלב המסירה ובתום שנת הבדק.
מעקב אחר קבלנים בביצוע תיקון ליקויים בשלב המסירה ובתום שנת בדק.

3.7. מערכת היחסים בין מנהל הפרויקט, המפקח והקבלן:

המנהל, המפקח והקבלן יפעלו מתוך הבנה עמוקה שליחסי הגומלין ביניהם יש השפעה מכרעת על הצלחת הפרויקט.
המנהל, המפקח והקבלן יפעלו במשותף על מנת לעמוד ביעדי הפרויקט שהוגדרו ויעשו כל שביכולתם להפנות את משאבי הניהול למטרה זו.
המנהל והמפקח יפעלו ויקבלו החלטותיהם בהתאם לחוזים אשר נחתמו בין הצדדים בפרויקט ומתוך שיקולים מקצועיים ואתיים.
המנהל והמפקח ידאגו לתעד את תהליכי קבלת ההחלטות בפרויקט באופן שוטף, רציף וברוח אוביקטיבית.
המנהל, המפקח והקבלן יפעלו על פי אמות מידה הוגנות.
משא ומתן עם הקבלנים צריך להתבסס על כך שכל העובדות והפרטים הידועים לגבי הפרויקט נמסרו לכל הקבלנים לפני המו"מ.
ניהול מו"מ עם הקבלנים יעשה ביושר, בהגינות ותוך מסירת נתוני אמת.
המנהל והמפקח יפעילו את סמכותם בהתאם לחוזים גם כשעליהם לטפל באיטרסים של הקבלן (אישור העבודות, בדיקת כמויות, אישור חשבונות, קבלת העבודות ועוד).
המנהל, המפקח והקבלן יפעלו תוך הקפדה על שמירת כבוד המקצוע, כבוד הדדי ונאמנות כלפי המזמין.
בתחילת הפרויקט יקבעו בין הצדדים עקרונות לשיתוף פעולה בהתאם לחוזה בנושאים הבאים: תהליך אישור לביצוע, אישור קבלני משנה, אופן ומועד הגשת חשבונות ואישורם, שיטת ניהול יומני העבודה, ישיבות ביצוע באתר (מועד והשתתפות), שיטת אספקת תוכניות לביצוע וכו'.

4. מערכת היחסים עם המזמין:

השירותים ההנדסיים של מנהל הפרויקט והמפקח נשכרים על ידי המזמין והם באי כוחו לצורך ניהול והקמת הפרויקט על פי הפרוגרמה, התכנון, המפרטים, התקציב ולוח הזמנים.

לצורך הגשמת ומילוי המשימות הנ"ל מתבצעות הפעולות וניתנות למנהל הפרויקט והמפקח הסמכויות המפורטות במסמך זה.

הקבלן המבצע את הפרויקט קשור בחוזה ישירות עם המזמין אולם על פי החוזה עליו לקיים מערכת יחסים עם מנהל הפרויקט, המפקח והמזמין כאשר הסמכויות של כל אחד מנושאי התפקידים צריכות להיות מוגדרות היטב בחוזה.

יחד עם זאת, מאחר שבעלי התפקידים נשכרים על ידי המזמין ומבצעים את עבודתם עבורו, הם נמצאים לעיתים קרובות בקונפליקט של ניגוד אינטרסים

לפיכך, גם על המזמין לקיים מספר מחויבויות במערכת היחסים הכוללת כדלקמן:

לשכור את שירותיהם של בעלי מקצוע אשר להם נסיון מוכח בניהול ופיקוח על פרויקטים כדוגמת הפרויקט שבכוונתו להקים.
לנהוג על פי החוזים ולבצע את ההתחייבויות החוזיות החלות עליו כלפי כל הצדדים.
להאציל את הסמכויות המלאות למנהל הפרויקט ולמפקח.
לאפשר למנהל הפרויקט והמפקח לנקוט בגישה מקצועית והוגנת כלפי הקבלן.
להתייחס לנתוני אמת.
להימנע מהעסקת קבלנים שאין להם נסיון בהקמת פרויקטים דומים.
אפשר למנהל הפרויקט לפעול בלוח זמנים סביר אשר לפיו ניתן יהיה לצאת למכרזים באופן מקצועי כך שיימנעו חיכוכים מיותרים בעת הביצוע עקב רמת תכנון, חומר מכרז ותהליכי מו"מ לקויים.

5. כללים אתיים לפעילות הדדית:

כל הצדדים יפעלו בצורה יעילה ומקצועית, תוך שיתוף פעולה בצורה הטובה ביותר לטובת כל הגורמים.
כאשר מנהל הפרויקט/המפקח מבצע מטלות ומפעיל את סמכותו, כאמור או כמשתמע מהחוזה, עליו לפעול עבור המזמין.
למנהל הפרויקט/המפקח אין סמכות לשחרר כל צד מכל מחויבות, תפקיד, או אחריות החלים עליהם על פי החוזה.
כל אישור, בדיקה, מתן תעודה, הסכמה, ביקורת, הוראה, התרעה, הצעה, דרישה, או כל פעולה דומה על ידי מנהל הפרויקט/המפקח, (כולל היעדר או אי-אישור), לא תסיר מהקבלן כל אחריות שיש לו על פי החוזה, כולל אחריות לטעויות, מחדלים, אי התאמות ואי ציות.
למנהל הפרויקט/המפקח אין סמכות לשנות את החוזים עם המזמין ו/או עם הקבלן.
מנהל הפרויקט/המפקח יכול להפעיל את סמכויותיו כאמור בחוזה. אם עליו לקבל את אישור המזמין לפני הפעלת סמכויות מסוימות, אזי הדרישה לקבלת אישור מוקדם כאמור צריכה להיות מעוגנת גם בהסכם עם הקבלן. המזמין לוקח על עצמו שלא לכפות אילוצים נוספים כלשהם על סמכויות מנהל הפרויקט מעבר לאלו המוסכמים עם הקבלן.
הקבלן יעסיק בעלי מקצוע עם נסיון מתאים לניהול הביצוע בהתאם לסוג וגודל הפרויקט.
הקבלן ונציגיו יפעלו על פי החוזה ובאופן מקצועי.
כל הצדדים ינהגו באדיבות ובכבוד הדדי.
כל הצדדים יפעלו תוך שקיפות והצגת נתוני אמת.
יקלע מנהל פרויקט/מפקח או קבלן, בתום לב, למצב של ניגוד עניינים, יודיע על כך מיד בכתב, לכל הנוגעים בדבר ויפעל על פי הנחיות המזמין, תוך הקטנת הנזקים העלולים להיגרם לפרויקט בעקבות כך.

ההתקשרות בין מנהל הפרויקט/המפקח ובין הקבלן לבין המזמין, תיעשה בכתב, לפני התחלת מתן השירותים או ביצוע העבודה, תוך פירוט מלא של השירותים הניתנים, הגורמים המעורבים בפרויקט ותיאור העבודות לביצוע.

נערך על ידי עורך דין דורון רוזנבלום, הנדסאי בנין

קישורים לכלים

[חזור למעלה]

בניית אתרים - לייבסיטי